Junto al arrendamiento registrado, las partes a veces suscriben o aplican un acuerdo separado que obliga al arrendatario a pagar más de lo declarado oficialmente.
Las Salas Reunidas de la Casación aclararon que el incremento oculto es nulo y no se convalida mediante registro tardío.
Arrendamientos de vivienda
En la sentencia n.º 18213 de 17 de septiembre de 2015, las Salas Reunidas establecieron que, en vivienda, la nulidad del artículo 13.1 de la Ley italiana n.º 431/1998 afecta solo al pacto oculto de incremento.
El contrato registrado sigue válido, se debe la renta indicada en él y el acuerdo disimulado de importe superior permanece insanablemente nulo.
El mismo principio para inmuebles comerciales
La sentencia n.º 23601 de 9 de octubre de 2017 extendió el principio a usos distintos de vivienda. También en locales comerciales es nulo el pacto oculto de renta superior a la declarada.
La nulidad afecta solo al incremento, no al contrato registrado: sigue debiéndose la renta aparente. Registrar tardíamente el pacto no elimina su nulidad.
¿Qué consecuencias produce la nulidad?
Si concurren los requisitos, el arrendatario puede impugnar reclamaciones basadas solo en el pacto oculto y pedir devolución de lo pagado sobre la renta registrada, dentro de los límites y plazos del caso.
El arrendador no puede basar una demanda de pago o resolución únicamente en el incremento oculto.
Un asunto seguido por Studio Legale Pauciulo
Un conocido hotel napolitano con dificultades para pagar había abonado durante años cantidades superiores al contrato registrado.
Studio Legale Pauciulo examinó la relación y reconstruyó los pagos. La controversia se resolvió por acuerdo: compensar las cantidades indebidamente pagadas extinguió la deuda y evitó el desahucio.
El resultado no derivó de una sentencia, sino de una solución negociada basada en reconstruir correctamente las cuentas y los principios aplicables.
Una revisión puede marcar la diferencia
Quien paga más de la renta registrada no debe considerar inevitable la reclamación. Conviene examinar el contrato, los acuerdos separados y los pagos para valorar la legitimidad de las cantidades y los remedios disponibles.