Accade talvolta che, accanto al contratto di locazione registrato, le parti sottoscrivano o applichino un accordo separato con cui il conduttore si obbliga a corrispondere un canone superiore a quello ufficialmente dichiarato.
La giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha chiarito che questo patto occulto di maggiorazione è nullo e non può essere sanato mediante una registrazione tardiva.
Le locazioni a uso abitativo
Con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, le Sezioni Unite hanno stabilito che, nelle locazioni abitative, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998 colpisce esclusivamente il patto occulto di maggiorazione.
Il contratto registrato resta valido, continua a essere dovuto il canone in esso indicato e l’accordo dissimulato che impone un importo superiore rimane insanabilmente nullo.
Lo stesso principio per gli immobili commerciali
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, hanno esteso il principio alle locazioni a uso non abitativo. Anche per gli immobili commerciali è nullo il patto con cui le parti concordano occultamente un canone superiore a quello dichiarato.
La nullità riguarda il solo accordo di maggiorazione e non travolge il contratto registrato: il canone apparente resta quello dovuto. La registrazione tardiva del patto occulto non elimina la nullità.
Quali conseguenze produce la nullità?
Quando ricorrono i presupposti, il conduttore può contestare le richieste fondate esclusivamente sul patto occulto e domandare la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone risultante dal contratto registrato, nei limiti e secondo i termini applicabili al caso concreto.
Il locatore, invece, non può fondare una domanda giudiziale di pagamento o di risoluzione sulla sola maggiorazione occulta.
Un caso seguito dallo Studio Legale Pauciulo
Un noto hotel partenopeo, trovatosi in difficoltà nel pagamento del canone di locazione, aveva corrisposto per anni importi superiori rispetto a quelli risultanti dal contratto registrato.
Lo Studio Legale Pauciulo ha esaminato il rapporto e ricostruito le somme versate. La controversia è stata definita in via conciliativa: attraverso la compensazione con gli importi indebitamente corrisposti nel corso del rapporto, l’esposizione debitoria è stata azzerata ed è stato evitato lo sfratto.
L’esito non deriva quindi da una pronuncia giudiziale, ma da una soluzione negoziale costruita sulla corretta ricostruzione del rapporto contabile e dei principi applicabili.
Una verifica può fare la differenza
Chi versa un canone superiore a quello indicato nel contratto registrato non deve ritenere inevitabile la richiesta del locatore. È opportuno esaminare il contratto, gli eventuali accordi separati e la documentazione dei pagamenti per verificare la legittimità delle somme richieste e valutare i rimedi disponibili.